Hipoteca autopromotor: cómo financiar la construcción de una casa
Construir una casa desde cero permite diseñar una vivienda completamente adaptada a tus necesidades, pero también requiere una planificación económica cuidadosa. Una de las principales dudas que surgen cuando se plantea un proyecto de este tipo es cómo financiar la construcción de una casa.
Si tienes un terreno o estás pensando en adquirir uno para construir tu vivienda, probablemente hayas oído hablar de la hipoteca autopromotor. Se trata de una financiación específicamente pensada para personas que quieren construir su propia vivienda y que funciona de una forma diferente a una hipoteca convencional para comprar una casa terminada.
En este artículo te explicamos qué es una hipoteca autopromotor, cómo funciona, qué requisitos suelen pedir los bancos y qué gastos debes tener en cuenta antes de comenzar tu proyecto de construcción.
Importante: las condiciones, porcentajes financiados y requisitos pueden variar según la entidad bancaria y las características de cada proyecto. Por eso, antes de tomar una decisión, es recomendable solicitar un estudio personalizado.
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor es un préstamo hipotecario destinado a financiar la construcción de una vivienda propia sobre un terreno.
La principal diferencia respecto a una hipoteca tradicional es que no estás comprando una vivienda que ya existe. El dinero se utiliza para financiar una obra que todavía está por ejecutar.
Por este motivo, el banco necesita conocer las características del proyecto antes de aprobar la financiación. Entre la documentación que puede solicitar se encuentran el proyecto técnico, la licencia de obras, la situación registral del terreno y el presupuesto de construcción.
Este tipo de préstamo suele disponer el dinero de forma progresiva a medida que avanza la construcción, en lugar de entregarlo íntegramente al principio.
¿Cómo funciona una hipoteca para construir una casa?
Una de las principales diferencias de la hipoteca autopromotor es precisamente la forma en la que se entrega el dinero.
En una hipoteca tradicional destinada a comprar una vivienda terminada, el préstamo se utiliza para realizar la adquisición. En una construcción nueva, en cambio, la obra se desarrolla durante meses y el dinero se va necesitando progresivamente.
De forma habitual, el proceso funciona de esta manera:
1. Preparas el proyecto de construcción
Antes de solicitar la financiación debes tener definido el proyecto de tu vivienda.
Esto implica conocer aspectos como:
- Características y superficie de la vivienda.
- Proyecto arquitectónico.
- Presupuesto de construcción.
- Terreno sobre el que se va a construir.
- Licencias necesarias.
- Plazos aproximados de ejecución.
Por eso es importante que el presupuesto sea lo más realista y completo posible.
2. El banco estudia la operación
La entidad analizará tanto tu situación económica como las características del proyecto.
No solo tendrá en cuenta tus ingresos y capacidad de endeudamiento. También puede valorar:
- El terreno.
- El proyecto.
- El presupuesto.
- La licencia de obras.
- El valor previsto de la vivienda terminada.
- Los recursos propios disponibles.
Los requisitos concretos dependen de cada entidad, por lo que conviene comparar diferentes opciones antes de contratar la financiación.
3. Se formaliza el préstamo
Una vez aprobada la operación, se formaliza la financiación.
A partir de ese momento comienza la fase de construcción y el dinero se va utilizando conforme avanza la obra.
4. El banco libera el dinero por fases
Esta es una de las características más importantes de una hipoteca autopromotor.
En lugar de recibir todo el importe de una sola vez, normalmente se realizan diferentes disposiciones vinculadas al avance de la construcción y a las correspondientes certificaciones de obra.
Por tanto, es fundamental que el calendario de obra, el presupuesto y la financiación estén bien coordinados.
¿Qué requisitos necesitas para una hipoteca autopromotor?
No existe una única lista de requisitos válida para todos los bancos. Cada entidad establece sus propias condiciones y estudia cada operación individualmente.
Sin embargo, hay varios elementos que suelen ser importantes.
Tener un terreno para construir
En general, la financiación autopromotor parte de que ya dispones de un terreno sobre el que construir.
Además, las condiciones pueden exigir que el terreno sea edificable, esté correctamente registrado y se encuentre libre de determinadas cargas.
Por eso, si estás buscando una parcela, es importante estudiar muy bien su situación urbanística y registral antes de comprarla.
Contar con un proyecto de construcción
El banco necesita conocer qué se va a construir, cuánto costará y cuáles son las características de la vivienda.
Para ello, normalmente será necesario contar con un proyecto técnico elaborado por los profesionales correspondientes.
Disponer de licencia de obras
La licencia municipal de obras es otro elemento fundamental para iniciar la construcción y para tramitar la financiación.
Las exigencias concretas dependen de la entidad y de la administración correspondiente, por lo que es importante comprobar todos los requisitos antes de comenzar.
Aportar recursos propios
No es habitual que una hipoteca autopromotor financie el 100 % de todos los costes asociados a la construcción.
La cantidad que puede financiar el banco dependerá de factores como la entidad, el perfil económico del solicitante, el presupuesto y la tasación de la vivienda terminada.
Por ello, es necesario disponer de ahorros suficientes para cubrir la parte no financiada y otros gastos del proyecto.
¿Qué gastos debes tener en cuenta al construir una casa?
Uno de los errores más habituales al planificar una vivienda de autopromoción es pensar únicamente en:
precio de construcción = coste total de la casa
En realidad, hay otros gastos que debes incluir en el presupuesto.
Entre ellos pueden encontrarse:
- Proyecto arquitectónico.
- Dirección de obra y dirección de ejecución.
- Estudios técnicos necesarios.
- Licencias y tasas.
- Impuestos relacionados con la construcción.
- Gastos de financiación.
- Notaría y registro.
- Tasación.
- Acometidas y suministros.
- Construcción.
- Materiales y acabados.
- Equipamiento.
- Urbanización o acondicionamiento exterior.
- Posibles imprevistos.
Por este motivo, antes de solicitar una hipoteca para construir una casa conviene elaborar un presupuesto global y no calcular la financiación únicamente sobre el precio de ejecución de la obra.
¿La hipoteca autopromotor financia el terreno?
Esta es una de las preguntas más frecuentes.
En general, no debes dar por hecho que la hipoteca autopromotor financiará la compra del terreno.
Lo habitual es que el solar ya sea propiedad del autopromotor y que la financiación se destine a la construcción de la vivienda. En algunos casos pueden existir otras opciones de financiación para adquirir el terreno, pero dependerá de las condiciones de cada entidad.
Por eso, si todavía no tienes parcela, es importante estudiar por separado:
Compra del terreno + construcción de la vivienda + gastos asociados.
Además, antes de comprar un terreno para construir, conviene comprobar que realmente reúne las condiciones urbanísticas necesarias para desarrollar el proyecto que tienes en mente.
¿Cuándo empiezas a pagar una hipoteca autopromotor?
Otra particularidad de este tipo de financiación es que puede existir un periodo de carencia de capital durante la construcción.
Durante esta etapa, dependiendo de las condiciones contratadas, el cliente puede pagar principalmente los intereses correspondientes al capital que se haya dispuesto, mientras la obra está en ejecución.
Cuando termina la construcción comienza la fase de amortización en las condiciones establecidas en el préstamo.
No obstante, la estructura concreta de pagos depende de cada entidad y del contrato firmado, por lo que es fundamental revisar las condiciones antes de contratar.
¿Qué documentación pueden pedirte?
Aunque puede variar de un banco a otro, para estudiar una operación de este tipo pueden solicitarte documentación relacionada tanto con tu situación económica como con el proyecto.
Entre ella:
- Documentación personal.
- Información sobre ingresos y situación laboral.
- Información sobre otros préstamos o deudas.
- Escritura o documentación del terreno.
- Nota simple registral.
- Proyecto técnico.
- Licencia de obras.
- Presupuesto de ejecución.
- Información sobre la empresa constructora.
- Tasación o valoración de la vivienda proyectada.
Cuanto más clara y completa esté la documentación, más sencillo será para la entidad analizar la viabilidad de la operación.
¿Qué ocurre si el presupuesto de la obra aumenta?
Este es uno de los aspectos que más conviene tener en cuenta antes de empezar.
Imagina que el banco aprueba una financiación determinada y, durante la construcción, aparecen modificaciones, suben determinados costes o decides incorporar mejoras y acabados que no estaban incluidos inicialmente.
El banco no tiene por qué aumentar automáticamente el importe concedido.
Por eso es tan importante trabajar con un presupuesto realista desde el principio y disponer de un margen económico para afrontar posibles desviaciones.
También es recomendable definir correctamente las calidades y los trabajos incluidos en el presupuesto de construcción antes de comenzar la obra. Cuanto más detallado sea el presupuesto inicial, menor será el riesgo de encontrarte con gastos inesperados.
¿Qué ventajas tiene financiar tu casa mediante una hipoteca autopromotor?
Si quieres construir tu propia vivienda y cumples las condiciones necesarias, este tipo de financiación puede ofrecer algunas ventajas.
Construyes una vivienda diseñada para ti
No tienes que adaptar tus necesidades a una vivienda ya construida. Puedes definir la distribución, superficie, materiales y características del proyecto.
El dinero se utiliza conforme avanza la obra
La financiación se va disponiendo progresivamente según las condiciones establecidas, de manera que el capital se utiliza a medida que se desarrolla la construcción.
Puedes planificar mejor el proyecto
Al conocer de antemano el presupuesto y la financiación disponible, resulta más sencillo organizar las diferentes fases de la construcción.
Puedes combinar financiación y ahorro
La aportación de recursos propios junto con la financiación bancaria permite estructurar el proyecto de acuerdo con las posibilidades económicas de cada propietario.
¿Puedo construir mi casa en Gran Canaria con una hipoteca autopromotor?
La financiación autopromotor puede ser una opción para quienes quieren construir una vivienda en Gran Canaria, siempre que el proyecto y la situación económica del solicitante cumplan los requisitos de la entidad financiera.
En este caso, además de estudiar la financiación, es fundamental analizar previamente el terreno y la normativa urbanística aplicable a la parcela.
Antes de comenzar, conviene estudiar el terreno, definir el proyecto, calcular el presupuesto y conocer las licencias necesarias. Puedes consultar también nuestra guía sobre cómo planificar la construcción de tu vivienda.
En Alemán Construction trabajamos en proyectos de construcción de viviendas unifamiliares en Las Palmas y Gran Canaria, acompañando al cliente en las diferentes fases del proyecto.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca autopromotor
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Es un préstamo hipotecario destinado a financiar la construcción de una vivienda propia sobre un terreno. A diferencia de una hipoteca convencional, el capital suele ponerse a disposición progresivamente conforme avanza la obra.
¿Puedo conseguir una hipoteca autopromotor si todavía no tengo terreno?
Normalmente necesitarás disponer del terreno para formalizar este tipo de financiación. Además, las entidades pueden establecer requisitos específicos sobre su situación registral y urbanística.
¿Qué porcentaje financia una hipoteca autopromotor?
No existe un porcentaje único. Depende del banco, del perfil del solicitante, del presupuesto y de la tasación de la vivienda terminada. Por eso es recomendable consultar las condiciones de diferentes entidades antes de tomar una decisión.
¿Puedo utilizar la hipoteca autopromotor para comprar el terreno?
No debes contar con ello. Lo habitual es que el terreno ya sea propiedad del autopromotor y que la financiación se destine a la construcción. Algunas entidades pueden ofrecer otras soluciones, pero deben estudiarse de forma individual.
¿Cuándo se recibe el dinero de la hipoteca?
Generalmente se recibe en diferentes disposiciones relacionadas con el avance de la obra y las certificaciones correspondientes, en lugar de recibir todo el importe al inicio.
¿Necesito tener un presupuesto de construcción antes de solicitarla?
Sí. Es fundamental disponer de un presupuesto lo más detallado y realista posible, ya que permitirá al banco valorar el proyecto y te ayudará a determinar cuánto dinero necesitas realmente.
Construir una casa empieza por planificar bien la financiación
Construir una vivienda desde cero es un proyecto importante que requiere tomar muchas decisiones antes de colocar el primer ladrillo. La financiación es una de ellas y debe planificarse desde el principio.
Una hipoteca autopromotor puede ser una solución para financiar la construcción de tu propia casa, pero antes de solicitarla conviene conocer todos los gastos del proyecto, disponer de un presupuesto realista, estudiar las condiciones de diferentes entidades y contar con recursos propios suficientes para afrontar la parte no financiada y posibles imprevistos.
Además, una buena coordinación entre propietario, entidad financiera, técnicos y empresa constructora resulta fundamental para que el presupuesto y el calendario de obra se ajusten al proyecto.
Si estás pensando en construir tu vivienda en Las Palmas o Gran Canaria, en Alemán Construction podemos ayudarte a planificar y ejecutar tu proyecto de construcción de principio a fin.
¿Tienes un terreno y quieres saber cuánto puede costar construir tu casa? Contacta con nosotros. En Alemán Construction queremos conocer tu proyecto.